Учитывая обычно возникающую на начальной стадии общения продавца и покупателя неопределенность намерений последнего и нежелание продавца потерять время и потенциальную возможность совершения сделки с другим покупателем, гражданское законодательство предоставляет им определенные гарантии, как то, возможность заключить предварительный договор купли-продажи, использовать задаток. О подводных камнях договорного права нашему корреспонденту рассказал эксперт Ставропольского филиала РАНХиГС Геннадий Шевченко.
Надо понимать, что сам по себе предварительный договор по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) должен порождать для сторон только юридическую обязанность заключить в будущем основной договор на условиях, которые они согласовали на стадии предварительной договоренности. Срок, в течение которого стороны намереваются его заключить, обычно прописывается в условиях, а если этого не сделано, то в силу правила, закрепленного в абз. 2, ч. 4, ст. 429 ГК РФ, такой срок считается равным одному году от момента заключения предварительного договора.
Казалось бы, все достаточно просто, однако не так давно этот аспект договорной работы стал предметом внимания Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ).
В определении по делу 20-КГ23-10-К5 от 3 октября 2023 года зафиксирована позиция, согласно которой при определенных обстоятельствах предварительный договор купли-продажи жилья может быть расценен как основной. Таким обстоятельством в конкретном судебном деле ВС РФ посчитал сформулированные в предварительном договоре, в качестве предмета, обязанности: продавца передать квартиру покупателю, и покупателя произвести ее полную оплату до момента заключения основного договора. На этой основе Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что, несмотря на обозначение договора как предварительного, по сути, исходя из содержания, и фактических действий покупателя, исполнившего обязательство по оплате, он представляет собой основной договор.
«Таким образом, — советует эксперт, — тем, кто сталкивается с необходимостью заключить предварительный договор, следует учитывать его особенности: он должен быть кратким, содержать условие о внесении покупателем незначительного (обычно 10% от цены договора) задатка; а самое главное, предварительный договор в качестве предмета должен содержать указание на обязанность сторон заключить в будущем, на основе достигнутых договоренностей, основной договор».
